Нежилые объекты (здания или сооружения), как и объекты с жилым статусом, могут передаваться в собственность на территории Российской Федерации. Помимо передачи объектов в собственность, допускается их аренда другим лицам. Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Чтобы оформить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио, которые оперативно и по доступной цене помогут составить документ.
Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: содержание
Для оформления арендных отношений необходимо заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Обязательные пункты для заполнения такого договора:
- Паспортные данные каждой стороны договора.
- Обязанности каждой стороны.
- Срок действия договора.
- Сведения о приеме-передаче объекта в аренду.
- Условия продления договора.
- Условия разрешения спорных ситуаций между сторонами.
- Местоположение арендуемого объекта, площадь помещения, кадастровые и иные характеристики.
- Стоимость и сроки оплаты аренды помещения.
- Подпись и дата подписания в конце договора.
После заключения такого договора, физические лица, оформившие его, получают статус арендатора и арендодателя.
ВНИМАНИЕ! Арендатор несет ответственность за помещение, взятое в аренду. Он обязуется вовремя вносить арендную плату, а также при нанесении ущерба компенсировать его, если это предусмотрено договором. п. 1 ст. 612 ГК РФ
Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
В договоре, по усмотрению арендодателя, может быть указан пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельная сумма, которую необходимо оплачивать по квитанциям, либо она может быть включена в общую арендную плату. Статья 634
Обязательно в договоре следует указать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях, то он будет являться индивидуальным предпринимателем.
СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке уплачивать налоги с получаемой прибыли от аренды помещения. (п. 4 ч. 1 ст. 208)
Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать следующие правила:
- Во-первых, это должно быть согласовано с собственником помещения.
- Во-вторых, стороной субаренды может быть как физическое, так и юридическое лицо.
- В-третьих, срок действия договора субаренды не может превышать срок действия первоначального договора аренды.
Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев, необходимо регистрировать в государственных органах.
Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.
Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: подписание
Такой договор аренды заключается в письменной форме в следующих случаях:
- Если срок договора превышает 1 год. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
- Если одной из сторон является юридическое лицо. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
- Если объектом договора является сооружение, здание или транспортное средство с экипажем. (ст. 633 ГК РФ)
Для подписания договора необходимо подготовить типовой бланк, который заполняется арендатором и арендодателем. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, это означает невыполнение своих обязательств. В этом случае договор будет считаться недействительным, и дальнейшее сотрудничество между сторонами станет невозможным. После подписания договора аренды нежилого помещения с физическим лицом, у каждой стороны остается свой подписанный экземпляр документа.
Аренда помещения у физлица: как составить договор и платить налоги
Аренда помещения у физлица: как составить договор и платить налоги
Арендовать помещение у юридического лица проще всего, так как достаточно заключить договор аренды и ежемесячно перечислять арендную плату. Но как поступить, если недвижимость в собственности физического лица более подходит для бизнеса?
Три категории арендодателей-физических лиц
Помещение могут сдавать в аренду юридическому лицу без ограничений как обычные граждане, так и физические лица со статусом самозанятых или индивидуальных предпринимателей.
Основное отличие гражданина от физического лица со статусом заключается в особенностях уплаты НДФЛ от арендной платы.
Особенности аренды у физических лиц
Три момента, которые важно учитывать перед подписанием договора: статус арендодателя, компенсация коммунальных услуг и удержание НДФЛ.
Первое, что следует проверить: если собственник помещения является самозанятым или ИП, то налог на прибыль он будет уплачивать самостоятельно. Сделку нужно оформлять аналогично сделке с юридическим лицом. При этом самозанятые не имеют права сдавать в аренду нежилые помещения.
Если владелец недвижимости — физическое лицо без статуса, то расчет и уплата НДФЛ возлагаются на арендатора-компанию или ИП.
Важное условие, которое арендатор должен выполнить перед подписанием договора как с физическим лицом-самозанятым/ИП, так и с обычным физическим лицом: ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности (ст. 608 ГК РФ) или право сдавать помещение в субаренду (ст. 223 и ст. 615 ГК РФ). И только после этого можно переходить к следующему шагу.
Без проблем с ФНС
24.03
Какие убытки понесёт бизнес, если самозанятый утратит статус
Заключение договора аренды
Бизнес оформляет договор аренды с физическим лицом, самозанятым или ИП на тех же основаниях, что и с юридическим лицом (глава 34 ГК РФ). Стороны обязаны указать достоверные и актуальные сведения об объекте, чтобы придать документу юридическую силу (ст. 607 ГК РФ).
Что ещё указать в договоре:
- срок аренды,
- банковские реквизиты,
- состояние помещения,
- размер арендной платы,
- права и обязанности сторон,
- способы передачи арендной платы,
- адрес, площадь, кадастровый номер и другую информацию о помещении,
- права, которые передаются по договору (например, временное пользование или владение).
Устанавливайте срок с учётом законодательных правил: если договор на конкретный срок, стороны предупреждают о расторжении за 3 месяца.
Уделите больше внимания пунктам о налоге и коммунальных платежах. Независимо от того, с кем вы заключаете договор: с ИП, самозанятым или рядовым физлицом. Налоговые инспекторы могут обернуть любые сомнения не в пользу бизнеса и взыскать НДФЛ со всех арендных платежей, не прописанных в договоре. Чтобы избежать возможного спора с ФНС, укажите в договоре точную сумму арендной платы, способы компенсации коммунальных услуг, ремонта, содержания помещения, а также НДФЛ.
Важно
Соглашение сроком на 12 месяцев и более обязательно зарегистрируйте в Росреестре
Как удержать НДФЛ с договора аренды
Напомним, что физические лица со статусом ИП или самозанятого, сдавая помещение юридическим лицам, платят налоги самостоятельно.
За обычного гражданина, который сдаёт нежилую недвижимость, налог с арендной платы заплатит арендатор-ИП/компания, который становится его налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Иными словами, ИП или организация должны самостоятельно рассчитать 13% НДФЛ от арендной платы и передать в ФНС (письмо Минфина от 05.04.2018 №03-04-06/22216).
Перекладывать обязанность на физлицо запрещено (п. 5 ст. 3 НК РФ). Если в договоре указано, что налог будет платить арендодатель, налоговики признают этот пункт ничтожным. Поэтому арендатор удерживает НДФЛ с полной суммы арендного платежа (ст. 208, ст. 209, ст. 224 НК РФ).
- 13% для арендодателя-резидента РФ,
- 30% для арендодателя-нерезидента РФ.
Страховые взносы с оплаты за аренду помещения, арендованного у физического лица, компания или ИП не перечисляют.
Коммунальные платежи
Стороны обычно включают их в арендную плату. Ещё варианты: арендатор переводит сумму арендодателю ежемесячно, либо физическое лицо (со статусом или без) передаёт право оплаты квитанций арендатору-компании/ИП. Любое условие по коммунальным платежам важно прописать в договоре.
Арендатор вправе удержать НДФЛ с компенсации квитанций, если начисления не зависят от фактического потребления услуг ЖКХ. Под эту категорию попадают отопление, домофон, плата за площадь помещения, аналогичная квартплате (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369).
Не нужно платить налог за оплату начислений по приборам учёта, т.е. за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию.
Как действовать на УСН
На упрощённой системе налогообложения при расчёте НДФЛ всегда подтверждайте арендную плату договором, актом приёма-передачи и расписками от арендодателя о приёме платежей.
Коммунальные платежи также можно включить в расходы ИП/компании, указав их в договоре аренды на выбор:
- в виде фиксированной части (т.е. 120 000 рублей в месяц с учётом стоимости услуг ЖКХ),
- в виде переменной и фиксированной частей (т.е. 115 000 рублей в месяц + сумма за ЖКХ, рассчитанная по показаниям приборов учёта).
Аренда помещений у физического лица юридическим лицом в 2024 году
Аренда помещений у физического лица юридическим лицом в 2024 году
При заключении договора аренды помещений у физического лица юридическим лицом учтите несколько особенностей. Во-первых, организация становится налоговым агентом и обязана удерживать НДФЛ из арендных платежей. Во-вторых, важно правильно составить договор.
Компания может арендовать помещение у физического лица. При этом организация становится налоговым агентом по НДФЛ. Однако налог удерживается не со всех платежей в рамках договора. А страховые взносы не нужно платить совсем. Мы расскажем, как составить договор аренды помещений у физического лица юридическим лицом и как удерживать налоги, чтобы избежать претензий проверяющих.
О том, как заполнить декларацию 3-НДФЛ при сдаче имущества в аренду физлицам, читайте в Системе Главбух.
Аренда помещений у физического лица: особенности сделки в 2024 году
Гражданский кодекс разрешает организациям арендовать имущество у частных лиц. Однако необходимо учитывать два аспекта подобной сделки.
Во-первых, определите, кем является арендодатель. Это частное лицо или индивидуальный предприниматель? Если арендодатель — ИП, сделка проводится без особых нюансов. Договор составляется так же, как если бы арендодателем была организация. В данном случае мы рассмотрим вариант, когда арендодатель — частное лицо, а не ИП.
Во-вторых, проверьте документы, подтверждающие право собственности. Арендодатель, являющийся частным лицом, должен быть собственником помещения. Либо он может сам арендовать это помещение у другого владельца с правом субаренды.
НДФЛ и страховые взносы с платежей по аренде в 2024 году
Организация-арендатор выступает в роли налогового агента по НДФЛ. Из арендной платы организация удерживает налог и перечисляет его в бюджет. Арендодатель получает оплату уже за вычетом налога. Не пытайтесь переложить обязанность по перечислению НДФЛ на самого арендодателя — такое условие в договоре является недействительным (п.5 ст.3 НК РФ).
В рамках арендного договора могут происходить различные платежи. Удержание НДФЛ необходимо не со всех выплат:
Платеж по договору аренды
НДФЛ
Налог необходимо удерживать с полной суммы ежемесячного арендного платежа (подп.4 п.1 ст.208, п.1 ст.209, п.1 ст.224 НК РФ).
Если расходы на ремонт берет на себя организация, то у физлица не возникает экономической выгоды, а значит, нет и дохода. Начисление НДФЛ на расходы по ремонту не требуется.
Компенсация коммунальных платежей
Если размер возмещения зависит от фактического потребления (например, электроэнергия), то удержание НДФЛ не требуется. Если же коммунальные платежи не зависят от фактического потребления (например, отопление, домофон), то с суммы компенсации удерживается НДФЛ (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. № 03-04-05/49369).
Основные правила удержания НДФЛ по договору аренды у физического лица:
- Ставка налога:
- 13%, если арендодатель – резидент РФ,
- 30%, если арендодатель – нерезидент РФ.
- По итогам года арендные платежи и НДФЛ отражаются в справке 2-НДФЛ, код дохода – 1400,
- Ежеквартально платежи и налог отражаются в расчете 6-НДФЛ.
Арендные платежи не облагаются страховыми взносами в ПФР, ФОМС и ФСС (п.4 ст.420 НК РФ).
Это пояснили эксперты в Системе Главбух.
Проводки по договору аренды помещения у физического лица
В бухгалтерском учете затраты по договору аренды отражаются в обычном порядке. Вместо счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» используйте счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»:
Проводка
Содержание
Дебет
Кредит
Начислен платеж по договору аренды (арендная плата, коммунальные платежи)
Арендный платеж перечислен с расчетного счета (выплачен из кассы)
НДФЛ перечислен в бюджет
В налоговом учете затраты по договору аренды помещения у физического лица включаются в состав прочих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ).
Образец договора аренды помещений у физического лица в 2024 году
Договор аренды с физическим лицом заключается на тех же основаниях, что и с арендодателем-организацией. Условия регулируются главой 34 ГК РФ.
Документы
Для заключения договора попросите у арендодателя следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность, например, паспорт,
- Документ, подтверждающий право сдавать помещение в аренду, например, свидетельство о праве собственности,
- Банковские реквизиты для перечисления оплаты.
Условия договора
Во-первых, подробно опишите объект аренды. Если объект описан недостаточно точно и полно, договор может быть признан недействительным (ст.607 ГК РФ). Укажите:
- Точный адрес здания,
- Этаж,
- Номер помещения,
- Общую площадь.
Приложите к договору паспорт или экспликацию помещения.
Во-вторых, обязательным условием является срок аренды, от него зависят два важных момента:
- Если договор заключен на неопределенный срок, стороны должны предупреждать друг друга о расторжении не менее чем за 3 месяца. Это может быть неудобно, если потребуется срочно сменить офис,
- Договор, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать регистрации и претензий проверяющих, лучше указать срок менее года с возможностью упрощенного продления.
В-третьих, важное условие – платежи по договору. Имейте в виду, что налоговые органы будут трактовать все сомнения не в пользу компании. Чтобы избежать недоразумений, укажите:
- Сумму твердой арендной платы,
- Порядок компенсации коммунальных платежей,
- Порядок компенсации затрат на ремонт и текущее содержание офиса,
- Иные платежи.
В договоре укажите состояние помещения и имущество арендодателя, находящееся в офисе.
В-четвертых, предусмотрите условия текущего и капитального ремонта. Расходы на ремонтные работы могут быть понесены как арендодателем, так и арендатором.
Особенности заключения
Согласуйте с владельцем недвижимости порядок возмещения коммунальных расходов. Они могут быть включены в общую арендную плату или оплачиваться отдельно каждый месяц.
В соответствии с ст.651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме. Если срок аренды превышает один год, договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Дорогой посетитель, не упустите майскую скидку!
Подписывайтесь на журнал «Российский налоговый курьер» по лучшим ценам >>>
Для любых вопросов звоните по номеру 8 (800) 511 69 47 или свяжитесь с нами через WhatsApp или Telegram
Скачайте счет здесь >>>