Собрание важнейших документов на тему Договор аренды квартиры с последующим выкупом (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и другие материалы).
- Аренда жилья:
- Акт возврата квартиры
- Акт приема-передачи квартиры по договору найма
- Аренда жилого помещения
- Аренда жилого помещения НДС
- Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
- Показать все
- Аренда жилья:
- Акт возврата квартиры
- Акт приема-передачи квартиры по договору найма
- Аренда жилого помещения
- Аренда жилого помещения НДС
- Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
- Показать все
- Договоры и сделки:
- Абонент
- Аванс это
- Авансовые платежи бюджетных учреждений
- Авансы выданные
- Авансы полученные
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 N 07АП-318/2021(2) по делу N А45-18939/2018
Требование: Об отмене определения об отказе в признании обязательств по исполнению решения суда общими.
Решение: Определение оставлено без изменения. Таким образом, сам факт работы Казанцева С.А. в ООО «Сибирь-Рост» с обязательством отработки 10 лет в ООО «Сибирь» либо в организации-правопреемнике фирмы, и заключения договора аренды жилого помещения с правом дальнейшего выкупа, вопреки позиции кредитора, не свидетельствует о том, что такое обязательство (при досрочном расторжении трудового договора освободить квартиру или оплатить рыночную ее стоимость на момент увольнения) является для супругов общим.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 5.7. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации расходы по аренде квартиры у юридического лица, используемой для проживания командированных работников организации, если часть времени в квартире фактически никто не живет.
(Консультация эксперта, 2024) В рассматриваемой ситуации срок аренды квартиры не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на квартиру, ни возможности выкупить ее по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. «а» п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Договор аренды недвижимости с последующим выкупом: основные понятия, плюсы и минусы сделки
Договор аренды недвижимости с последующим выкупом: основные понятия, плюсы и минусы сделки
Договор аренды жилья с правом выкупа представляет собой разновидность лизинга, где арендодатель предоставляет имущество арендатору на определенный срок за плату, с последующим переходом права собственности. В данном договоре указано, что часть арендной платы идет на покупку недвижимости. В результате по окончании срока аренды имущество безвозмездно переходит арендатору. У этой сделки есть свои плюсы и минусы. Более подробно об аренде с выкупом читайте в нашем материале.
Изображение от Freepik: https://clck.ru/3ADyAR
Что такое аренда с правом выкупа
Этот термин обозначает уникальный способ приобретения жилья в собственность. В повседневной жизни встречаются различные названия:
- покупка через лизинговый опцион;
- аренда с последующим выкупом;
- аренда с правом владения недвижимостью и другие.
Цена покупки и срок действия договора устанавливаются заранее. Этот метод подходит для тех, кто уже накопил определенную сумму денег и рассматривает один из двух вариантов приобретения:
- оформить ипотеку;
- взять жилье в аренду с последующим выкупом.
Учитывая текущие цены на недвижимость и финансовое положение, многие покупатели готовы рассмотреть альтернативные ипотеке варианты.
Нормативная база
Аренда с выкупом представляет собой двойную сделку. С одной стороны, человек арендует объект на длительный срок, что регулируется нормативными актами по аренде. С другой стороны, он приобретает:
- квартиру или дом;
- земельный участок;
- оборудование;
- транспортное средство.
Следовательно, применяются правила договора купли-продажи.
Пока продолжается аренда, каждая сторона может изменить свое решение. Однако арендатор уже внес больше средств, чем при обычной аренде. Арендодатель обязан вернуть эти средства, в противном случае это может рассматриваться как незаконное обогащение и требовать возврата через суд. Этот аспект может отпугнуть желающих заключить такой договор.
Структура договора
Утвержденного государством образца договора купли-продажи с предварительной арендой нет, поэтому стороны составляют его самостоятельно.
В договоре следует указать:
- дату продажи (или покупки) – день, месяц, год, когда покупатель полностью рассчитается с продавцом, получит ключи и документы на квартиру, и стороны подпишут акт приема-передачи;
- продажную цену – полную сумму, которую покупатель обязуется передать продавцу с учетом всех расходов (аренды, стоимости квартиры, возможных расходов на содержание); рекомендуется указывать сумму продажи отдельно от других платежей, чтобы в случае расторжения сделки было проще определить возвратную сумму;
- плату за аренду и срок ее внесения – сумму, которую не нужно возвращать при расторжении договора;
- индексацию – корректировку суммы; если аренда длится много лет, нужно указать правила и проценты или суммы корректировки;
- опцион – указать, включается ли аренда в стоимость покупки;
- ответственность владельца квартиры – последствия для продавца при отказе от продажи;
- ответственность покупателя – последствия для арендатора при расторжении договора.
Можно воспользоваться шаблоном договора аренды с последующим выкупом из интернета, но обязательно включить все перечисленные пункты. Если нет уверенности в самостоятельном составлении договора, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на недвижимости.
Что нужно сделать до подписания договора
Продавец рискует, если у арендатора закончатся деньги через пару месяцев, он потеряет время. Поэтому важно проверить надежность друг друга. Например:
- плохая кредитная история сторон;
- наличие обременений на квартире (долги, ипотека, судебные разбирательства).
Банки проверяют заемщика и квартиру перед выдачей кредита. При договоре аренды с выкупом проверка обязательна и рекомендуется проводить ее ежегодно, чтобы понимать текущую ситуацию и избежать отказа от исполнения договора.
Риелторы также советуют оформить страхование имущества и отразить это в договоре.
Срок и стоимость аренды в договоре лизинга
Срок аренды с последующим выкупом обычно аналогичен традиционной аренде. Но поскольку аренда длится дольше, в договоре указываются:
- даты начала и конца аренды;
- ежемесячная арендная плата; сумма залога (если предусмотрена);
- штрафы за задержку платежей и нарушение условий договора.
Кроме того, в договоре рекомендуется указать следующие моменты:
- наличие первоначального взноса и его размер;
- какая часть ежемесячной арендной платы идет в счет оплаты квартиры;
- создание эскроу-счета.
Эскроу счета служат для защиты интересов покупателя. Это банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Продавец сможет получить эти средства только после выполнения всех обязательств сторонами. Если договор аренды с последующим выкупом будет расторгнут до перехода права собственности, деньги с эскроу счета вернутся арендатору. Таким образом, риск того, что продавец потратит деньги и не сможет их вернуть, исключается.
Дополнительные условия договора
Арендодатель и арендатор могут включить в договор любые условия, которые сочтут необходимыми. Например:
- условия содержания домашних животных или запрет на их содержание;
- правила курения в квартире и на балконе;
- возможность проведения текущего ремонта или внесения значительных изменений (установка теплого пола, замена оконных рам и дверей, установка дополнительной бытовой техники, такой как стиральная и посудомоечная машина и т.д.).
Обязательно следует указать в договоре условия оплаты коммунальных услуг. Ответственность за их оплату должна быть возложена на арендатора, с указанием даты ежемесячного внесения платежей.
Также желательно оговорить возможность субаренды. Имеет ли арендодатель право сдавать квартиру в субаренду или нет. Если да, то следует определить условия и ответственность сторон (арендатора и субарендатора) перед владельцем.
Плюсы и минусы договора для продавца и покупателя
Каждый участник сделки видит свои плюсы и минусы.
Так, для арендатора преимуществами могут быть:
Возможность протестировать район. Например, вы купили квартиру в новостройке в ипотеку, а через год она вам разонравилась (плохие соседи, неудобная инфраструктура, не понравилась школа для ребенка или другие причины). Продать такую квартиру и переехать в другой район вы не сможете, пока не выплатите ипотеку банку. В случае с лизингом расторгнуть договор намного проще.
Снижение требований к первоначальным накоплениям. Покупатель может договориться с продавцом о меньшей сумме первоначального взноса, чем требует банк.
Недостатком для арендатора является потеря первоначального взноса и денег, уплаченных за аренду, если сделка будет расторгнута. Всегда остается риск отмены сделки со стороны продавца.
Для продавца:
Аренда недвижимости с последующим выкупом привлекательна только при продаже неликвидного имущества. Представить владельца, который не хочет получить всю сумму сразу, довольно сложно, если только не идет речь о продаже родственнику (внуку, племяннику).
Дополнительный доход. Если арендатор откажется от сделки, останется первоначальный взнос. Возможность заработать часто подталкивает людей к мошенничеству и поиску способов сдачи квартиры так, чтобы вынудить арендатора съехать.
Недостатком для продавца является риск получить «ужасного» арендатора, который не платит коммунальные платежи и не заботится о сохранности квартиры.