Подборка самых значимых документов по запросу Право собственности на неотделимые улучшения (нормативные акты, формы, статьи, экспертные консультации и прочее).
- Аренда:
- 001 счет
- 011 счет
- 121 КОСГУ
- 122 КОСГУ
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Показать все
- Право собственности:
- Аренда обременение
- Бремя содержания имущества
- Виндикационный иск срок исковой давности
- Виндикационный иск это
- Владение это
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Неделимая вещь
(КонсультантПлюс, 2024) В отношении неотделимых улучшений законодатель предусмотрел возмещение затрат арендатору со стороны арендодателя. При этом у арендатора не возникает права собственности на неотделимые улучшения, так как арендованное помещение с такими улучшениями представляет собой единое целое — неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), собственником которой остается арендодатель.
Перспективы и риски арбитражного спора: НДС: Налоговый орган доначислил НДС арендатору на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю, или отказал в его возмещении
(КонсультантПлюс, 2024) Тем не менее, существует вероятность, что доначисление НДС будет признано неправомерным, если суд не признает передачу неотделимых улучшений реализацией, поскольку у арендатора не возникает права собственности на данные улучшения арендованного имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДС Суд отметил, что при возврате арендованного помещения с выполненными неотделимыми улучшениями арендодателю, их стоимость не может быть признана объектом налогообложения по НДС, так как законодательство не предусматривает возникновения у арендатора права собственности на такие улучшения, поскольку это право изначально принадлежит арендодателю.
Нормативные акты
Федеральный закон от 20.07.2012 N 125-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
«О донорстве крови и ее компонентов» 6. Право собственности на объект соглашения, неотделимые и отделимые улучшения объекта соглашения (в том числе на оборудование), осуществленные производителем в соответствии с соглашением, принадлежит Российской Федерации или субъекту Российской Федерации, от имени которых выступает учредитель организации.
«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Суд, на основании изученных доказательств, включая результаты строительно-технической экспертизы и заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», установил, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии с нормативами и правилами строительства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Размещение самовольного строения не противоречит градостроительной документации города и было осуществлено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании права на долю (389/1000) в собственности на домовладение с учётом произведенных неотделимых улучшений.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть
Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть
Автор: Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», май 2019 г. Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, но в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.
Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения
- строительные и ремонтные работы, включая перепланировку и переоборудование – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
- реставрационные и ремонтные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
- строительство дороги на арендованной земле – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
- переоборудование помещений, включая прокладку электросетей – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
- установка встроенных сплит-систем и перегородок, жестко закрепленных на полу и потолке нежилого помещения – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу № А60-5892/2016;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.
В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 указано, что неотделимые улучшения не могут использоваться отдельно от арендованного объекта. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после окончания аренды демонтировал все это. Суд отметил, что без таких улучшений помещение не может быть использовано, и это причиняет ему ущерб. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут функционировать вне помещений, где они установлены, и поэтому являются их частью. Таким образом, возможность физического отделения улучшений не делает их отделимыми.
Чтобы избежать судебных разбирательств, рекомендуется заранее прописать в договоре аренды, что будет считаться неотделимыми улучшениями (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16). Если это не было сделано, подрядчик, выполнявший улучшения, может помочь определить их характер в договоре подряда или в своем заключении.
Необходимо помнить, что для выполнения неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя, так как эти улучшения становятся его собственностью и должны быть переданы ему вместе с арендованным имуществом. Без такого согласия арендатор не может учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при их передаче арендодателю арендатор должен уплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. В случае отсутствия согласия арендодателя существует риск, что арендатору придется демонтировать улучшения и вернуть имущество в первоначальное состояние, что приведет к дополнительным расходам.
Для учета неотделимых улучшений важно четко определить, за чей счет они производятся – арендатора или арендодателя. Это лучше всего прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на проведение конкретных работ. Практика показывает, что если этот вопрос не урегулирован своевременно, можно оказаться в суде.
Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения
Наиболее благоприятная ситуация – это получение согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений и компенсацию затрат. В этом случае арендатор включает сумму компенсации в налогооблагаемые доходы. Стоимость следует оговорить в акте приема-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает в своих расходах.
Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. Арендодатель списывает затраты на улучшения через амортизацию. На дату передачи улучшений арендатор должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС также принимается к вычету.
Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшений
Если арендатор произвел улучшения без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений согласно пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Однако Минфин считает, что данный пункт не применяется к ситуациям, когда улучшения произведены без согласия арендодателя, и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).
С НДС ситуация также неблагоприятная. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. Арендодатель не может принять к вычету уплаченный арендатором НДС, так как получил имущество безвозмездно.
Возможна ситуация, когда арендодатель отказывается принимать неотделимые улучшения, которые не были с ним согласованы. В этом случае арендатору придется демонтировать улучшения, и НДС не возникнет, так как улучшения не передаются. Доход у арендодателя также не возникает, так как никаких улучшений он не получает.
Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы
В таком случае арендатор может учитывать их как свои собственные. Он либо списывает их в расходы сразу, либо, если неотделимые улучшения попадают под категорию основного средства, то их стоимость списывается через амортизацию. Однако амортизация возможна только в рамках срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно иметь долгосрочные арендные отношения и по истечении срока договора продлевать его дополнительным соглашением, а не заключать заново. Если арендованное имущество возвращено арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Существует позиция, позволяющая устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормы НК РФ этого не закрепляют, и есть суды с другой точкой зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).
Для арендодателя передача имущества с неотделимыми улучшениями не образует внереализационного дохода по налогу на прибыль согласно пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Поскольку улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, но арендодатель не может принять к вычету НДС, начисленный арендатором, так как получил улучшения безвозмездно.
Если в договоре или дополнительном соглашении не согласовано условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения, арендатор, получивший согласие арендодателя на их проведение, имеет право на компенсацию согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ. В случае отказа арендодателя компенсировать расходы арендатор может обратиться в суд. При этом важно учитывать срок давности для предъявления таких требований, который составляет три года. Вопрос в том, с какого момента начинать его исчислять: с момента окончания работ или с момента прекращения договора аренды. Существуют судебные решения, поддерживающие обе позиции. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06.2015 № Ф04-19753/2015 указано, что три года следует исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 — с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее придерживаться первой позиции и считать срок с момента окончания работ по неотделимым улучшениям.
Таким образом, даже в простом договоре аренды могут возникнуть сложные проблемы. Если арендатор планирует улучшать арендуемое помещение, важно заранее согласовать это с собственником и определить, кто за что платит, чтобы избежать негативных налоговых последствий.
Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело
Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?
По общему правилу, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом соблюдался порядок использования общего имущества, который регулируется соглашением всех участников (ст. 247 ГК РФ).
Означает ли это, что для увеличения своей доли лицу, произведшему улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к единому мнению, поэтому Верховный Суд Российской Федерации вынужден был их рассудить.
Суть спора
3 ноября 2006 года общество «Ф» и организация «Б» стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5. Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года. В частности, они предусмотрели обязанность организации «Б» согласовывать с обществом «Ф» реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.
В период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В результате общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, достигнув 953,3 кв. м.
Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 за организацией и 4/5 за обществом).
Однако организация «Б», считая, что произведенные ей улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу «Ф» о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.
О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала «Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он обосновал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось. На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истец не соблюдал порядок пользования общим имуществом.
А вот апелляционный суд рассудил иначе. Он учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью, которым был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений. В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции. Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. Решение суда первой инстанции было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).
Кассационный суд, напротив, не согласился с позицией апелляционного суда и, отменив его, оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16). Суд округа поддержал решение Арбитражного суда Краснодарского края, утверждая, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца. И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации «Б» не имеется.
Позиция ВС РФ
КРАТКО
Реквизиты решения: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.
Требование заявителя: Признание права на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия второго собственника.
Суд решил: Иск удовлетворен, так как для изменения доли достаточно факта выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.Истец был вынужден обратиться в Верховный Суд РФ с жалобой, требуя отмены актов судов первой и кассационной инстанций и оставления в силе апелляционного постановления. Судебная коллегия по экономическим спорам поддержала его (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).
Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при согласии остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, Верховный Суд РФ сделал вывод, что законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности – увеличение доли лица, которое их произвело.
В данном случае на выполнение истцом работ, приведших к перепланировке и увеличению площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. Таким образом, неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования имущества и без возражений одного из собственников.
Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Верховного Суда, нашел основания для увеличения доли организации «Б» в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
Кроме того, Верховный Суд РФ отметил, что выводы судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии согласия других участников противоречат закону, который не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли достаточно самого факта выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, при обязательном соблюдении порядка использования общего имущества, то есть при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.
Иной подход, по мнению Верховного Суда РФ, нарушает права участника общей долевой собственности, улучшившего общее имущество за свой счет с согласия другого участника, который таким образом повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается увеличить долю участника, выполнившего улучшения. Никто не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В связи с этим Верховный Суд РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил в силе Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.
Оценка стоимости неотделимых улучшений
Оценка стоимости неотделимых улучшений
Неотделимые улучшения относятся к недвижимости, включая жилые квартиры, производственные здания, сооружения, постройки на земельном участке, а также сам земельный участок. Эти улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без ущерба как для самих улучшений, так и для объекта. Обычно такие улучшения затрагивают внешний и внутренний вид, коммуникации и инженерные сети жилых и производственных помещений. Это может включать перепланировку, модернизацию, техническое перевооружение или реконструкцию объекта недвижимости. В целом, с точки зрения судебной практики, неотделимые улучшения коммерческой недвижимости должны изменять технологическое или служебное назначение объекта недвижимости и повышать его технико-экономические показатели. Важно отличать такие улучшения от ремонта, который направлен на поддержание объекта в рабочем состоянии без улучшения его качеств. При оценке стоимости неотделимых улучшений коммерческой недвижимости наши оценщики вместе со строительными экспертами проводят технические исследования, которые позволяют точно определить, относятся ли выполненные работы к неотделимым улучшениям или к ремонту, что имеет большое значение в судебных или налоговых спорах. При оценке неотделимых улучшений важно понимать, что определение их рыночной стоимости связано со стоимостью объекта недвижимости, к которому они относятся, то есть такие улучшения нельзя продавать отдельно. Это обстоятельство накладывает определенные ограничения на рынок неотделимых улучшений, где могут участвовать только определенные продавцы и покупатели. По опыту нашей компании, услуга по оценке стоимости неотделимых улучшений востребована при решении споров между арендаторами и арендодателями или продаже объекта недвижимости с такими улучшениями, подтвержденными документально. Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет юридическую и доказательную силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.
Для каких целей производится оценка?
- Оценка стоимости неотделимых улучшений при продаже объекта недвижимости
- Оценка стоимости неотделимых улучшений для целей налогового учета
- Оценка стоимости неотделимых улучшений при аренде объекта недвижимости
- Оценка стоимости неотделимых улучшений при судебных и налоговых спорах
- Оценка стоимости неотделимых улучшений при расчете размера долевой собственности
Какие объекты оцениваем
- Жилая недвижимость (квартира, комната, загородный дом)
- Земельные участки всех видов разрешенного пользования
- Промышленные здания и сооружения
- Офисные здания и помещения
- Складские комплексы и помещения
- Гаражные комплексы
- Морские и речные суда
В нашей практике много случаев, когда клиентам необходимо было определить точную стоимость неотделимых улучшений. При аренде офисных, складских или производственных помещений часто проводятся ремонтные работы, перепланировка, замена коммуникаций или инженерных сетей за счет арендатора, который затем требует возмещения этих затрат от арендодателя. Арендодатель может не согласиться с суммой, так как она не учитывает временную стоимость денег и физический износ выполненных работ.
При оценке стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений наши оценщики используют затратный подход, который наиболее точно учитывает все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание), позволяя получить итоговую рыночную стоимость выполненных улучшений.
Для земельных участков неотделимые улучшения могут включать работы по благоустройству, посадку многолетних плодово-ягодных насаждений, создание травяного газона, ландшафтный дизайн и другие аграрные мероприятия, которые существенно улучшают качественные характеристики участка.
Неотделимые улучшения жилой недвижимости могут включать ремонт (стандартный, улучшенный, высококачественный, эксклюзивный) квартиры, комнаты, загородного дома или таунхауса. Оценка стоимости ремонта жилой недвижимости является популярной услугой нашей компании и необходима при разделе имущества и других имущественных спорах между супругами или родственниками.