Купля-продажа квартиры между близкими родственниками представляет собой процесс передачи права собственности на жилье от одного члена семьи другому. Эти сделки регулируются общими правилами отчуждения недвижимости, но имеют свои особенности, которые необходимо учитывать.

Кто относится к близким родственникам

Прежде чем обсудить особенности сделок между родственниками, важно определить, кто именно считается близким родственником.

Согласно современному российскому законодательству, близкими родственниками считаются:

● супруги — мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родители и дети;

● дедушки, бабушки и внуки;

● сестры и братья — как полнородные, так и неполнородные;

● усыновители и усыновленные — если усыновление было официально оформлено, такие отношения приравниваются к отношениям между родителями и детьми.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родственниками подчиняется тем же правилам, что и сделки между посторонними людьми.

Основные этапы процесса следующие:

1) предварительные переговоры между сторонами, на которых обсуждаются условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация права собственности в Росреестре и официальный переход права собственности;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты.

Дополнительно может быть заключен предварительный договор, который не является основным ДКП, но закрепляет намерение сторон заключить основной договор в будущем и может предусматривать задаток.

Особенности

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками имеет следующие преимущества:

● проще договориться об условиях сделки;

● нет необходимости в услугах риелтора;

● снижены риски мошенничества.

Однако такие сделки также имеют свои недостатки:

● покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет при покупке жилья у близкого родственника (исключение — сделки между бабушками, дедушками и внуками);

● возможны психологические давления и конфликты, что может сделать условия сделки менее выгодными.

Существуют и законодательные ограничения для некоторых сделок между близкими родственниками:

● если квартира приобретается с использованием материнского капитала, супруги не могут быть сторонами сделки;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не может приобрести его собственность, поскольку выступает как представитель продавца и покупатель одновременно, что запрещено законом.

Необходимость нотариального удостоверения

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родственниками, не требует нотариального удостоверения. Однако стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию для обеспечения законности сделки и правильного оформления документов.

Удостоверение договора по отчуждению недвижимости будет обязательным лишь при наличии определенных условий:

● осуществляется продажа доли в праве на объект недвижимости;

● продается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку — в таком случае, кроме официального удостоверения, потребуется также согласие органов опеки и попечительства.

Также потребуется удостоверение доверенности у нотариуса, если кто-либо из участников действует через представителя. При этом удостоверяется именно доверенность, а не сам договор.

Дарение денег на покупку квартиры

Подборка наиболее важных документов по теме Дарение денег на покупку квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Дарение:
Акт приема-передачи земельного участка по договору дарения
Акт приема-передачи квартиры по договору дарения
Алкоголь в подарок
Взятка или подарок
Госпошлина за регистрацию договора дарения
Показать все
Дарение:
Акт приема-передачи земельного участка по договору дарения
Акт приема-передачи квартиры по договору дарения
Алкоголь в подарок
Взятка или подарок
Госпошлина за регистрацию договора дарения
Показать все

Формы документов

Судебная практика

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 28.03.2023 по делу N 33-5398/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным, применении последствий его недействительности.
Обстоятельства: Продавец утверждал, что не подписывал договор купли-продажи, не получал денежные средства, не намеревался продавать свое единственное жилье, проживает в спорной квартире и несет бремя ее содержания.
Решение: Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя — удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — удовлетворено. Документы о доходах ответчика в виде заработной платы за 2014 год и выплата годовой премии при расторжении трудового договора (л. д. 25 — 26) подтверждают наличие дохода у Б.Н.А. Наличие денежных средств у Д.А.Э. (мужа О.С.А.) не подтверждает передачу денег в дар для покупки спорной квартиры. В материалах дела нет ни договора дарения, ни выписки о движении денежных средств по счету матери Д.А.Э., расписок или иных документов, подтверждающих позицию ответчика. Иные доказательства финансовой возможности приобретения квартиры ответчиком не представлены.

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.08.2023 N 88-15980/2023
Категория: 1) Заем; 2) Наследственные споры; 3) Кредит.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга по договору займа.
Требования наследников: 2) Об исключении имущества из наследственной массы.
Требования займодавца: 3) О взыскании основного долга по кредитному договору.
Обстоятельства: Между истцом и заемщиком был заключен договор займа, до настоящего времени заемные денежные средства не возвращены, заемщик умер. Наследниками его имущества являются ответчики.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части. Разрешая исковые требования Б., суд первой инстанции, руководствуясь статьями 153, 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходил из того, что материалы дела подтверждают владение и пользование истцом спорным земельным участком до брака с ФИО3, и постановил исключить из наследственной массы умершего ФИО3, 1/2 доли на земельный участок по указанному адресу. Суд также отметил, что доказательств заключения договора дарения денег для покупки квартиры, расположенной по указанному адресу, не представлено, поэтому в удовлетворении этой части требований отказано.

Советуем прочитать: Обмен иностранного водительского удостоверения без экзаменов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Согласие супруга на отчуждение недвижимости
(Поповкин Н.А., Тиньков С.Н.)
(«Нотариус», 2021, № 5) Пример 3. Квартира приобретена в период брака на имя жены. Требуется согласие мужа на покупку квартиры. Жена предоставляет договор дарения денежных средств от родителей на покупку квартиры, которые были переведены на её счет. Росреестр требует согласие супруга, ссылаясь на законодательство. Муж готов подписать только документ в форме согласия на приобретение квартиры женой. Адвокат советует не подписывать никаких других документов. Нотариус поясняет жене, что если все действительно так, как она утверждает, но согласие не будет содержать подтверждения её слов, то при возникновении спора о принадлежности квартиры будет трудно доказать, что именно подаренные средства использовались для покупки. Супруг же, опираясь на презумпцию общей совместной собственности, сможет легко убедить суд в своём праве на квартиру.

Статья: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства как способ защиты прав подопечных и его значение при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечных
(Чашкова С.Ю.)
(«Нотариальный вестник», 2021, № 4) Все это наводит на мысль, что суды при оценке обязанности родителей совершить дарение в пользу ребенка как условия отчуждения имущества подопечного руководствуются имущественными интересами детей, а не формальным соблюдением законодательства (косвенная дискреция). В одном из недавних судебных актов суд указал: «. в качестве критерия для оценки законности отказа органов опеки и попечительства в согласовании сделки используют не конкретный вид и размер возмещения, полагающегося несовершеннолетнему (денежные средства, дарение другой недвижимости, приобретение другого равноценного жилья и т.д.), а прежде всего интересы семьи и ребенка и создание для последнего наиболее благоприятных условий жизни (выделено мной. — С.Ч.)».

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Оформление передачи денег на покупку квартиры

Оформление передачи денег на покупку квартиры

Мы с мужем продали дом и решили выделить дочери крупную сумму денег на покупку жилья. Она приняла решение заключить договор с застройщиком и купить квартиру в долевом строительстве, оплатив всю сумму сразу. Мы полностью согласны, чтобы она оформила все на себя. Дом будет сдан в сентябре 2022 года. Мы пожилые люди и беспокоимся — вдруг что-то пойдет не так? Можно ли как-то документально оформить то, что именно отец передает дочери деньги на покупку этой квартиры? Куда следует обратиться с этим вопросом?

Григорий Арутюнян

Консультаций: 640

Неясно, с чем связана фраза: «чтобы она оформила все на себя». Приведу два варианта развития событий.

Но сначала нужно точно определить для себя, что именно подразумевается – деньги передаются в дар или взаймы? От этого зависит, каким договором оформить передачу денег и каковы будут последствия в будущем.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Теперь о вариантах оформления договора о долевом строительстве.

Первый вариант. Если дочь состоит в браке и супруги намерены заключить договор о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), то необходимо учитывать имущественные особенности семейных отношений.

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, приобретенное супругами в период брака, считается их совместной собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, а также имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является личной собственностью каждого из них.

Да, родители могут «увеличить долю» дочери, чтобы ей не пришлось делить квартиру поровну в соответствии с вышеуказанными нормами закона. В такой ситуации передачу денег лучше оформить договором дарения или займа и заверить его у нотариуса. В договоре участия в долевом строительстве необходимо четко указать, кто из супругов и какую сумму вносит, а также определить доли каждого супруга в соответствии с внесенными средствами. Дочь вправе указать в договоре участия в долевом строительстве источник происхождения денег (в дар, взаймы).

Второй вариант. Если дочь одна, но автор вопроса не уверен, на чье имя оформлять договор участия в долевом строительстве – свое (родителей) или дочери, то следует заключить договор дарения (в этом случае дочь как собственник будет распоряжаться суммой и квартирой самостоятельно) или займа и заверить его у нотариуса.

Однако при оформлении договора займа есть нюансы. Дочь должна указать в договоре участия в долевом строительстве, какая сумма ее личная, а какая получена взаймы; определить «заемную» долю и обременить ее залогом, предусмотреть взыскание долга на заложенную долю в случае невозврата денег.

Факт передачи денег может быть оформлен двумя способами:

1) В договор дарения включается условие: «Деньги переданы до подписания договора» (сами деньги передаются в момент подписания договора, а сам договор будет служить «распиской»);

2) В договор дарения включается условие: «Деньги будут переданы после подписания договора. Факт передачи подтверждается распиской». В этом случае сначала в присутствии нотариуса подписывается договор, а передача денег оформляется распиской, которую также следует заверить у нотариуса.

Как оформить договор дарения денег

Как оформить договор дарения денег

Соглашение дарения денежных средств может понадобиться для фиксации факта безвозмездной передачи средств от одного лица другому. Чаще всего оно оформляется при дарении крупной суммы денег, чтобы в дальнейшем подтвердить право собственности на приобретенную дорогостоящую вещь или недвижимость, а также для предъявления в налоговые органы.

Образец договора дарения денег

Для придания договору юридической силы, его необходимо составить по установленным правилам.

В тексте договора обязательно указываются:
- дата и место заключения договора;
- данные сторон;
- предмет договора с обязательным указанием безвозмездности и способа передачи денежных средств;
- права и обязанности сторон, порядок передачи денег;
- основания для прекращения договора;
- дополнительные условия по желанию сторон — например, описание возможных действий при возникновении спорных ситуаций;
- подписи обеих сторон.
Как оформить договор дарения денег между физическими лицами?

По данному соглашению одно лицо предоставляет другому право управления денежными средствами. Согласно законодательству сумма не имеет ограничений.

Получателем подарка может быть любое лицо, включая родственников дарителя. Если подарок передается несовершеннолетнему до 14 лет или недееспособному, в документ вносится его законный представитель. Дети старше 14 лет могут принимать подарки самостоятельно, однако необходимо согласие родителей или опекунов.

Дарителем также может быть любое лицо, кроме несовершеннолетних до 14 лет или недееспособных.

Договор дарения может быть составлен в свободной форме. Письменная форма обязательна, если подарок будет передан в будущем — см. п. 2 с. 574 ГК РФ, а также если сумма превышает 10.000 рублей. Для договора дарения денежных средств не требуется нотариальное заверение или подписи свидетелей.

Важно отметить, что если дарение осуществляется юридическим лицом и сумма превышает 3.000 рублей, то необходимо составление письменного договора.

Как оформить договор дарения денежных средств между родственниками?

Заключение договора между близкими родственниками допускается как устно, так и письменно. Такие доходы не облагаются налогом, НДФЛ платить не нужно.

Если сумма значительная, рекомендуется составить письменное соглашение.

Нотариальное заверение не обязательно, но возможно. Обязательно указываются данные обеих сторон, сумма и способ ее передачи — наличными или безналично.

Договор составляется в двух экземплярах — для дарителя и одариваемого. Для дополнительного подтверждения получения денег можно использовать расписку. Письменное соглашение при передаче значительной суммы поможет избежать претензий в будущем.

Договор целевого дарения денежных средств

По желанию, в договор можно внести информацию о целевом назначении передаваемых средств. Такая форма договора часто используется для защиты одаряемого от претензий на имущество со стороны других родственников (например, супругов).

Дарственная на деньги для покупки дома, земельного участка, квартиры и т.д., будет являться доказательством происхождения средств для государственных органов и банков.

Теща дарит нам с женой крупную сумму, как оформить?

Теща дарит нам с женой крупную сумму, как оформить?

Теща продала квартиру своей мамы — бабушки моей жены.

Она хочет передать нам с женой часть денег от продажи. Как лучше получить эти деньги с минимальными рисками и комиссиями? Нужно ли платить налог с этой суммы?

Антон, лучший вариант — оформить эти деньги как подарок от родственника. В этом случае оформите передачу денег договором дарения: так не будет НДФЛ, рисков и комиссий.

В п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ указано, что доходы в виде денег, полученных от физических лиц в порядке дарения, налогом не облагаются. То есть при дарении НДФЛ платить не нужно ни вам, ни вашей жене.

По закону договор дарения денег между физическими лицами можно заключить как письменно, так и устно. Нотариально заверять или регистрировать такой договор не требуется. Теща может просто передать вам деньги — это законно.

Тем не менее, чтобы избежать любых рисков в будущем, рекомендуется поступить следующим образом.

Заключите письменный договор

При дарении крупной суммы имеет смысл оформить договор письменно. А еще лучше заверить его у нотариуса. Это дорого, но тогда оспорить дарение будет невозможно.

Нотариус подтвердит подлинность подписей сторон и проверит юридическую грамотность договора. В архиве нотариуса останется экземпляр дарственной, поэтому всегда можно будет получить его копию.

Примеры договора дарения можно найти в интернете. Главное — указать в договоре реквизиты сторон, точную сумму и способ ее передачи — например, по расписке, подписанной обеими сторонами.

И у дарителя, и у одариваемого должен остаться экземпляр договора с подписями сторон.

В качестве одаряемого укажите и себя, и супругу

Если деньги по дарственной получит только ваша жена, они не будут считаться совместно нажитым имуществом. Поэтому, если хотите уравнять ваши права, укажите в договоре двух одаряемых.

Получите согласие тестя

По закону согласие супруга дарителя на оформление договора дарения денег не требуется. Но если ваш тесть может возражать против дарения, необходимо заранее получить его согласие и заверить его нотариально.

Удостоверьте получение денег распиской

Расписка — это акт приема-передачи денег. Она является частью договора дарения.

В расписке необходимо указать реквизиты обеих сторон, сумму, дату, а также способ передачи и получения денег (наличными или на банковский счет).

Важно сохранить расписку и договор хотя бы на три года. По истечении этого срока оспорить дарение в суде будет практически невозможно.

Почему стоит перестраховаться

Формально вы не обязаны заниматься всеми этими документами, но я всё же рекомендую их сохранить. Понятно, что члены семьи доверяют друг другу и вряд ли будут вредить. Может показаться, что все эти бумаги не имеют значения.

Но как юрист, я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда из-за денег возникают семейные конфликты. Особенно серьезные проблемы начинаются, когда семьи распадаются и начинают делить имущество. В таких случаях каждая бумага может быть важна. Сегодня семья может жить душа в душу, а завтра жена может поменять замки в квартире и выселить бывшего мужа на улицу по решению суда. Документы помогут защитить интересы обоих супругов.

Надеюсь, что с течением времени вам не придется использовать эти бумаги в суде.

Если у вас есть вопросы о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Советуем ознакомиться: