Приобретение загородной недвижимости — это всегда риск. Не каждый продавец честно расскажет потенциальному покупателю о нарушениях при строительстве и других недостатках своего дома. Лишь эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик — может заранее обнаружить технические и юридические нюансы. Возникшие проблемы могут надолго испортить впечатление новому владельцу от покупки. Самый надежный вариант для приобретения — дом в обустроенном и полностью заселенном поселке. Это связано с тем, что там уже функционируют все коммуникации и есть необходимая инфраструктура. Ошибки при покупке дома с изъянами могут обернуться перестройкой или потерей денег и недвижимости. Рассмотрим самые распространенные проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.
Качество строительства
Выявить технические недостатки коттеджа за несколько визитов крайне сложно. К наиболее распространенным проблемам относятся грибок, трещины в фундаменте и протечки. Также необходимо проверить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа часто приводит к образованию конденсата и гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе — к протечкам. Особое внимание следует уделить стенам и углам дома. Идеально, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора. Если прибор выявит сырость, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует годами бороться с плесенью. Рекомендуется осматривать дом дважды: в ясную солнечную погоду, чтобы увидеть все подтеки на фасаде, и во время дождя, чтобы проверить, протекает ли крыша и правильно ли устроена ливневка на участке.
Фото: Tramp57/shutterstock
Отсутствие коммуникацийПодключение коммуникаций представляет собой довольно сложный и затратный процесс. Проблемы с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа будет вынужден временно приостановить строительство или даже полностью его прекратить. Стоимость дома без подключенных коммуникаций ниже по сравнению с аналогичной недвижимостью, где они уже подведены. Если строители или предыдущий владелец не позаботились об этом заранее, покупателю придется вложить немало времени, усилий и финансов. Но даже при наличии всех необходимых коммуникаций, их качество может стать источником дискомфорта. Поэтому важно хотя бы поверхностно проверить состояние коммуникаций. Например, попросите продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца имеются контакты всех подрядчиков, которые занимались установкой коммуникаций. В качестве подтверждающих документов могут выступать договоры на их обслуживание.
Фото: vvoe/shutterstock
Юридическая чистота сделкиНевнимательное изучение документации может привести к множеству негативных последствий. Приобретение может обернуться недвижимостью, расположенной на участках с обременениями. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация прав собственности на приобретенное здание становится невозможной. Часто встречаются ситуации, когда строящееся или даже готовое здание оказывается самовольной постройкой. В таких случаях продавец, как правило, продает только землю, скрывая от Росреестра наличие на участке дома. Покупка такого жилья не рекомендуется, поскольку существует риск, что объект не удастся оформить в собственность. В лучшем случае новому владельцу придется вносить изменения в проект за свой счет, а в худшем — дом будет подлежать сносу. Поскольку загородная недвижимость представляет собой дорогостоящую покупку, для проверки юридической чистоты сделки потенциальные владельцы часто обращаются к специалистам. Чтобы убедиться в правильности оформления и регистрации прав собственности продавца на землю и дом, перед сделкой важно запросить полный комплект документов.
Фото: Dmitry Sedakov/shutterstock
Проектирование коттеджаПостроенный дом от застройщика может значительно отличаться от согласованного индивидуального проекта и не оправдывать ожидания покупателя. Различия могут проявляться в проектной и фактической площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, а также в расположении окон и дверных проемов. Иногда даже месторасположение коттеджа изменяется, например, из-за строительства дорог или объектов общего пользования. Решить такой спор можно в досудебном порядке, составив претензию, в которой указываются все требования к подрядчику. Можно, например, потребовать снизить стоимость или устранить недостатки. Если требования не будут удовлетворены, можно обратиться в суд. Если параметры жилья не соответствуют указанным в разрешении на строительство требованиям, это может вызвать сложности с регистрацией права собственности, особенно если превышены предельно допустимые значения. Кроме того, почти половина покупок загородной недвижимости приводит к тому, что покупатель приобретает объект в неразвитом поселке, что обрекает его на длительное наблюдение за строительством.
Фото: Oleg Golovnev/shutterstock
Другие претендентыДаже после внесения аванса продавец может передать недвижимость другому покупателю. Чтобы защитить себя, необходимо заранее предусмотреть значительные штрафы в случае отказа от сделки со стороны как покупателя, так и продавца. Таким образом, даже если собственнику поступит более привлекательное предложение, он задумается: стоит ли выплачивать штраф в двойном или тройном размере аванса, отказавшись от сделки с первым потенциальным покупателем. Кроме того, собственник может заключить сделки одновременно с несколькими покупателями. Такая мошенническая схема довольно распространена. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении подобных споров в суде преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. В то же время, другие потенциальные собственники могут потребовать полную компенсацию стоимости оплаченного договора, возмещение морального ущерба и понесенных убытков.