Как правило, продажа приватизированной квартиры осуществляется в общем порядке. Но определенные особенности возникают, если на момент продажи в такой квартире проживают граждане, которые отказались от участия в приватизации.

Продажа приватизированной квартиры, как правило, осуществляется в общем порядке. Но определенные особенности возникают, если на момент продажи в такой квартире проживают граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.

Граждане, обладающие правом пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, могут приобрести их в установленном порядке в общую собственность или в собственность одного человека, включая несовершеннолетнего.

После этого собственник (или собственники) приватизированной квартиры вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продать.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи приватизированной квартиры

Для заключения договора купли-продажи квартиры, а также для проверки юридической чистоты сделки, потребуются следующие документы:

1) документы, удостоверяющие личность сторон сделки;

2) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя, если договор заключается через представителя;

3) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца (продавцов). К ним относятся договор передачи квартиры в собственность (договор приватизации) и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности. Выписка из ЕГРН или указанное свидетельство не обязательны, но желательно их иметь для того, чтобы покупатель убедился, что продавец является собственником квартиры. Также выписка может подтвердить отсутствие ограничений (обременений) на квартиру. Однако эти сведения актуальны на дату подписания выписки из ЕГРН;

4) разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если собственником квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин;

5) выписка из домовой книги или единый жилищный документ.

Для предотвращения возможных рисков рекомендуется покупателю квартиры обратить особое внимание на лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, указанных в данном документе.

Граждане, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, но имеющие право на ее приватизацию и отказавшиеся от этого права, включая бывших членов семьи собственника, сохраняют бессрочное право пользования данной квартирой (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Однако, если такие граждане добровольно отказываются от права пользования квартирой, например, в случае переезда в другое жилое помещение, это право может быть прекращено (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2019 по делу N 33-29146/2019).

Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.

Он должен содержать данные, позволяющие точно определить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Также, если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования, в договоре должен быть указан их перечень. Об отсутствии таких лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договора не требуется, за исключением некоторых случаев, например, если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю и подлежит государственной регистрации, вступающей в силу с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Документы для продажи квартиры в 2024 году

Необходимые документы для продажи квартиры в 2024 году

Когда вы решаете продать свою недвижимость, вас ожидает непростой процесс: необходимо собрать все нужные документы для продажи квартиры и посетить различные инстанции. Адвокат Андрей Кацайлиди, управляющий адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры», пояснил, какие документы следует подготовить заранее, чтобы минимизировать затраты.

Список необходимых документов для владельцев недвижимости

• Паспорт. Удостоверяющий личность документ обязателен.
• Договор купли-продажи. В договоре важно четко прописывать все детали, особенно сумму, за которую продается жилье. Если покупатель предлагает указать на бумаге завышенную сумму (у него могут быть свои причины), не соглашайтесь. В дальнейшем покупатель может оспорить сделку, её признают недействительной, а вам придется выплатить указанную в документах сумму. Подписывать нужно каждый лист договора!
• Доверенность. Если продажей квартиры занимается доверенное лицо, убедитесь, что доверенность действительна на момент сделки. Также можно уточнить полномочия вашего доверенного лица — указать в документе, какую именно сделку с каким жильем и на каких условиях он может заключить. Если вы полностью доверяете человеку, можно предоставить ему полномочия для заключения договора на любых условиях.
• Согласие органов опеки и попечительства. Этот документ нужен, если в семье продавца есть несовершеннолетние. Условия жизни ребенка не должны ухудшиться после продажи жилья. Например, если вы продаете 5-комнатную квартиру в хорошем доме, вы не можете купить «однушку» в бараке.
• Согласие супруга на продажу жилья. Требуется, если имущество совместно нажитое, но оформлено только на одного супруга.

Важно!

Если в договоре указано, что квартира передается по акту приема-передачи, потребуется также и сам этот акт.

Дополнительные документы, которые могут запросить покупатели

Мы перечислили основные документы для продажи квартиры в 2022 году, но необходимо помнить, что покупатель может захотеть перестраховаться и запросить дополнительные бумаги. Будьте к этому готовы!

— Покупатель может попросить справку о том, что вы не состоите на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, — отмечает Кацайлиди. — Случается так, что продавец продает квартиру, а потом появляются его дети и заявляют, что он был невменяемым, не понимал, что делал, и требуют отменить сделку. Если же покупатель заранее получит справку о вменяемости продавца, такие уловки не сработают.

Также покупатель должен убедиться, что у продавца нет долгов за коммунальные услуги.

— Я рекомендую также сверить показания счетчиков — иногда собственник предоставляет некорректные данные, а покупателю потом приходит огромный счет, — советует адвокат.

На заметкуЕсли ваша квартира была приобретена в ипотеку, но вы уже погасили кредит, необходимо получить справку об отсутствии обременений. В случае судебных разбирательств, потребуется иная справка — о снятии обеспечительных мер. А если вы урегулировали вопросы со службой судебных приставов, нужно получить документ, подтверждающий снятие ареста с квартиры.

Когда можно продать квартиру без уплаты налога

Когда можно продать квартиру без уплаты налога

Иногда возникает потребность продать недавно купленную квартиру. В такой ситуации собственнику придется уплатить налог. Возможно ли избежать этого? Сколько времени нужно ждать? Разбираемся в статье.

• Через какое время можно продать купленную квартиру без налога
• Как рассчитывается налоговая база
• Как определяется срок владения
• Налоговые ставки для физических лиц
• Что делать с ипотекой
• Использование материнского капитала
• Штрафные санкции
• Заключение

Минимальный период владения квартирой, чтобы продать её без налога, составляет пять лет. Однако для некоторых категорий граждан этот срок сокращён до трёх лет.

Когда можно продать купленную квартиру без налога

Государство стремится предотвратить спекуляции на рынке недвижимости, где получение прибыли не облагается налогом. До 2016 года этот срок составлял три года, но с 1 января 2016 года его увеличили до пяти лет. Исключения сделали для определённых категорий граждан:

• наследники;
• одаряемые, если квартира подарена близкими родственниками или членами семьи;
• участники приватизации (продажа жилья сразу после приватизации без налога невозможна);
• лица, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением;
• собственники единственного жилья. Если владелец приобретает вторую квартиру в течение 90 дней до продажи первой, он всё равно сможет продать первую без налога после трёх лет владения.

Если вы хотите продать квартиру и переехать в более комфортное жильё, воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.

Не можете разобраться в условиях, документах и процентных ставках по ипотеке? Совкомбанк предлагает кредиты на самых выгодных условиях. Ипотечные программы помогут приобрести квартиру мечты, независимо от ваших запросов и финансовых возможностей. Простой процесс оформления документов и широкие возможности приблизят вас к вашей мечте.

Как рассчитывается налоговая база

Налог необходимо уплатить с дохода, полученного после продажи недвижимости. Например, если квартира была куплена за 5 млн рублей, а через два года продана за 6 млн рублей, налог будет рассчитан с 1 млн рублей.

Если квартира была подарена и её сразу же продали, налог рассчитывается со всей стоимости, так как расходы на её приобретение отсутствуют. В таких случаях можно воспользоваться налоговым вычетом:

• для квартир и других жилых помещений — 1 млн рублей;
• для иной недвижимости, например апартаментов, — 250 тысяч рублей.

Если стоимость жилья меньше 1 млн рублей, налог платить не придётся. То же самое касается апартаментов и иной недвижимости, если их стоимость меньше 250 тысяч рублей.

Вычет не применяется, если от налогооблагаемой базы вычитаются расходы на покупку жилья.

Если продать жильё дешевле, чем оно было куплено, налог не взимается, и можно сразу же продать квартиру после покупки.

Иван купил квартиру за 3 млн рублей, но срочно переехал в другой город и продал её за 2,5 млн рублей. Поскольку Иван понёс убыток, он не должен платить НДФЛ.

Часто продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать налогов, но это рискованно:

• Для продавца. Налоговая служба может сравнить сумму сделки с кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Если цена явно занижена, ФНС доначислит налог, а также штрафы и пени.
• Для покупателя. Новый владелец может столкнуться с трудностями при последующей продаже недвижимости, так как её придётся снова продавать по заниженной стоимости. Спрос на такое жильё будет ниже.
  Кроме того, существует риск признания сделки недействительной, в этом случае покупатель получит назад только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Хотя разницу в стоимости можно оформить как неотделимые улучшения, учтёт ли это суд — неизвестно.

Как считают срок владения

Срок владения недвижимостью обычно отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Для квартир по ДДУ срок считается с момента полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жильё, то после получения ключей вы сможете её продать без налога.

Полной оплатой считается как плата собственными средствами, так и ипотечными на счёт эскроу.

Но есть нюанс: если доплатить за дополнительные метры после постройки дома, срок будет отсчитываться с даты этой оплаты.

Налоговые ставки для физических лиц

Если продавец является налоговым резидентом, он заплатит 13%. Если налогооблагаемая база по НДФЛ превышает 5 млн рублей, налог с суммы превышения будет рассчитан по ставке 15%.

Начиная с 2019 года, нерезиденты также освобождаются от уплаты НДФЛ за длительное владение. Однако, если иностранец реализует недвижимость до истечения этого срока, налоговая ставка будет составлять 30%.

Налоговая ставка при продаже квартиры для физических лиц составляет 13 или 15% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Что с ипотекой

Ипотека — это обременение. Владелец жилья остается его новым собственником, но недвижимость (квартира или дом) передается банку в залог. Это означает, что если владелец перестанет вносить платежи банку, кредитная организация сможет продать объект на торгах, погасить кредит, а оставшиеся средства вернуть заемщику.

Таким образом, правила продажи жилья без уплаты НДФЛ остаются такими же, как и в случаях без ипотеки. Однако, важно помнить, что сначала нужно выплатить ипотеку банку, снять обременение, и только после этого продавать недвижимость.

В некоторых источниках описывается ситуация, когда жилье остается в собственности у банка, а заемщик живет в нем и вносит платежи. Ипотекой такую схему назвать нельзя, это больше похоже на аренду с обязательным выкупом. В этом случае срок для безналоговой продажи будет считаться с момента получения жилья в собственность, то есть после последних платежей банку.

Материнский капитал

Использование материнского капитала помогает уменьшить налоги, но не освобождает от них полностью. Пособие, использованное для оплаты недвижимости, не облагается НДФЛ.

Считаете, что ФНС ошибочно начислила налог? Отстаивайте свои права и законные интересы с помощью квалифицированного юриста.

Нужна срочная юридическая помощь? Обращение к незнакомым онлайн-специалистам может быть ненадежным. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по любым вопросам.

Штрафные санкции

Если не уплатить налог вовремя, то будет начислен штраф по статье 119 НК РФ. Это 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы неуплаченных обязательных платежей, минимальная — 1000 рублей.

Неуплата налога может повлечь ответственность до 30% от его суммы.

Резюме

Минимальный срок владения недвижимостью для продажи без налога составляет пять лет. Исключение с трехлетним сроком предусмотрено для следующих категорий:

• наследников;
• одаряемых, если они получили жилье в дар от близких родственников или членов семьи;
• участников приватизации;
• лиц, заключивших договор пожизненного содержания с иждивением;
• собственников единственного жилья.

Налог можно рассчитать либо с общего дохода от продажи с применением налогового вычета в размере 1 млн рублей, либо путем вычитания расходов на покупку этого жилья.

Если недвижимость продается по той же цене, что и была куплена, или дешевле, НДФЛ платить не нужно.

Началом владения считается момент перехода права собственности, а для новостроек — момент полной оплаты по договору долевого участия в строительстве.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.