Особое внимание при купле-продаже недвижимости следует уделять документам. Какие именно документы требуются для продажи дома, зависит от нескольких факторов, таких как семейное положение продавца. Например, если дом был приобретен в браке, потребуется согласие супруга (супруги) на продажу недвижимости, за исключением случаев, когда имущество получено по наследству, в дар или по другой безвозмездной сделке. Также на перечень необходимых документов влияет вид права на земельный участок.
Важно помнить, что продать дом отдельно от земли нельзя. Передача имущества и права собственности на строение по договору купли-продажи должна сопровождаться передачей права на земельный участок, на котором расположен дом. Если участок не принадлежит продавцу, продажа дома возможна при условии, что это не нарушает прав собственника участка или других лиц (например, если на участке есть сервитут — право использовать чужую землю для определенных целей) и не противоречит условиям пользования землей.
В таком случае к покупателю переходит право пользования землей на тех же условиях, на которых им пользовался предыдущий владелец. Например, если земля арендована, нужно заключить договор переуступки права аренды земельного участка.
Документы для купли-продажи дома
Перед подписанием договора необходимо подготовить и тщательно изучить:
· паспорта участников договора продажи дома и земельного участка;
· документ, подтверждающий право собственности (до 2016 года выдавались свидетельства, сейчас — выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которые нотариус запросит самостоятельно, если сделка заверяется у нотариуса);
· документ, на основании которого возникло право собственности на дом и участок (например, договор дарения, купли-продажи, решение суда);
· согласие супруга на отчуждение недвижимости, для чего нужно обратиться к нотариусу и заверить документ;
· при наличии несовершеннолетних собственников дома и/или земельного участка — согласие органов опеки и попечительства;
· при необходимости — выписку из домовой книги (выдавалась до 2018 года, сейчас этот документ не обязателен, можно указать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц) и кадастровый паспорт — при наличии (выдавался до 2017 года);
· справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налоговым обязательствам.
Передача недвижимого имущества от продавца к покупателю фиксируется в акте приема-передачи, который подтверждает выполнение сторонами обязательств по сделке. После получения оплаты по договору покупателю следует запросить расписку, подтверждающую факт получения денег, если расчет происходит наличными и иной порядок подтверждения оплаты не установлен в договоре.
Важно помнить, что для оформления сделки необходимо соблюсти требования к форме. Обязательная нотариальная форма сделки предусмотрена:
· если продается доля в недвижимости (часть частного дома);
· если имущество принадлежит недееспособным гражданам, гражданам, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним.
Стороны могут выбрать нотариальную форму сделки и в других случаях для обеспечения правовой безопасности, так как нотариус проводит правовую экспертизу сделки, разъясняет сторонам смысл, значение и последствия договора, проверяет правомочия участников. Кроме того, нотариус предоставляет полные имущественные гарантии участникам договора и получает необходимые для нотариального действия сведения.
Также с помощью нотариуса можно заключить сделку дистанционно, независимо от расстояния — даже если это Москва—Владивосток. При проживании граждан в разных регионах достаточно выбрать удобную нотариальную контору, согласовать вопросы (включая дату сделки), передать необходимые документы для подготовки соглашения и проверки документов. В назначенный день нотариусы обеспечат связь по защищенным каналам, проведут все процедуры и заверят договор.
Регистрация перехода права собственности при продаже дома и земельного участка должна быть зафиксирована в ЕГРН. Оформление регистрации может проходить через МФЦ в качестве посредника (поскольку Росреестр напрямую не работает с гражданами), или же, если сделка осуществляется через нотариуса, он сам подаст документы на регистрацию в Росреестр. В этом случае срок регистрации максимально сокращается до одного рабочего дня, и дополнительная плата за подачу документов нотариусом не взимается.
Чтобы избежать затягивания сроков оформления и обеспечить безопасность сделки, продавец должен заблаговременно подготовить все необходимые документы. Наиболее часто сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать продавцу дома или участок может быть большим, и собственник желает продать только его часть вместе с домом, оставив остальное себе (выделить долю). Покупателю следует внимательно проверять документы и при возникновении вопросов обратиться за правовой помощью к нотариусу.
Чтобы избежать затягивания сроков оформления и обеспечить безопасность сделки, продавец должен заблаговременно подготовить все необходимые документы. Наиболее часто сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать продавцу дома или участок может быть большим, и собственник желает продать только его часть вместе с домом, оставив остальное себе (выделить долю). Покупателю следует внимательно проверять документы и при возникновении вопросов обратиться за правовой помощью к нотариусу.